上海纯公积金贷款买房攻略

 

（上海纯公积金贷款买房攻略）

　　上海公积金贷款的基本政策是个人缴纳工资总额的7%，企业缴纳工资总额的7%，能够贷款的最低条件是连续缴纳6个月，贷款额度是账户余额的30倍。公积金贷款首套房的利率是3.25%，而商业贷款的利率首套房是5%，如果我们按照首套房贷款100万，期限是25年来计算，公积金需要归还的利息36.1万元，商业贷款需要归还的利息是58.4万元，利息整整差了22.3万元，可以看出公积金贷款对我们个人来说意义巨大，但在办理前很多人会遇到以下几个问题，我们来一一解答。

　　1、因为公积金并不是国家要求强制缴纳的项目，上海大部分企业都会给员工缴纳公积金，但也有很多企业并不缴纳，员工要尽量去争取让企业给自己缴纳公积金，如果不交的话其实是等于白白的放弃了国家给自己这么大的一个福利，很多时候，也就是你和企业打个招呼，企业也许就同意了，这个时候千万不要不好意思！如果企业不同意，也可以使用变通的方法:就是个人部分和公司部分全部由自己来承担，这样看起来自己拿到手的钱少了，但在贷款是时候你就会发现这对于自己来说是一个巨大的福利：你后面少付的利息将以数10万计！就是退一万步说你后面不买房了，这个钱其实还是你的，公积金中心每年还给你支付利息，全当把钱存银行了。

　　2、公积金贷款资格的认定和商业贷款不一样，他们各自是独立的系统，商业贷款要认房又认贷，就算你没有房只要你贷过款就是二套房，公积金资格认定非常简单：如果你没有房，在本市没有用过公积金贷款就是首套房，就算你原来用过公积金冲还自己的商业贷款，也还是首套房，原来用公积金还过款的记录丝毫不影响首套房的认定，但应当注意的是如果需要使用公积金贷款就必须要停止原来的冲还贷！就是在申请前一定要停止你用公积金来还银行贷款！

　　3、切记公积金贷款是以家庭为单位、以主贷人的年龄为参考依据，打个比方：你是主贷人，你的年龄是45岁，你老婆是共同还款人，她的年龄也是45岁，那么你们贷款的最长期限是按照你的年龄来算的也就是65-45=20年，如果你老婆是主贷人那么你们贷款的最长期限就是55-45=10年（这里按照女职工50岁退休计算）；另外，公积金账号余额的认定也是按照你们账户总余额来计算的：如果你交了1年的公积金但账户里面只有6000元，但你老婆交了5年，她的账户有8万元，那么你们在申请贷款的时候并不是你的额度6000*30=18万，你老婆50万，总额度是68万，而是8.6万*30=258万，已经超出两个人的最大额度，所以你们的贷款总额就是公积金贷款的最大额度100万！

　　4、房产交易过程中各种税费占比非常的大，一般大一点的中介收费都是3%，像链家卖方收1%，买方收2%，但这种大公司在做背景调查的时候比较让人放心，一般不会让你买到有问题的房子。其他的税费就是契税，普通房1%，非普通房1.5%；必须要注意两个税费，一个是所得税，所得税是1%，但如果卖方的房子持有满5年并且是他唯一的住房这个税是免交的，在交定金之前一定要搞明白这个，如果房价是200万，1%就是2万元，对我们也是一笔很大的资金。第二个费用是增值税，如果卖方的房子持有时间少于2年就需要缴纳很大一笔的增值税，税率是：（全额÷1.05）×5.6%，这个数额会非常巨大，买房的时候一定要搞清楚。

　　上面几个问题估计很多人都有点不是很明白，问题搞清楚了，其他用公积金贷款买房的流程就比较简单了，下面可以简单地列举一下：

　　1、买家看中房子，付定金、签合同，再过一到两周付首付款，公积金首套房首付款最低是20%。

　　2、卖家收到首付款，买家和卖家商量在公积金APP上预约到公积金办理贷款的时间，这样可以避免排队，去的时候买方要带上夫妻的身份证、户口本、结婚证、用来还贷款的银行卡，这个资料都需要复印，可以多复印几份防止到地方不够再去复印。

　　3、按照约定的时间到公积金中心办理贷款合同并缴纳300元的手续费，办理完毕后就等待公积金中心审批，一般15个工作日就可以审批完成，在办理的时候工作人员会让你关注一个置业担保公司的，这个里面可以查询到贷款办理的进度，同时还会告诉你下次到公积金中心正式签订贷款合同的日期，在等待的期间如果公积金没有给你打电话就说明一切顺利，如果资料不完整贷款中心会通知你补齐资料的。

　　4、按照约定的时间到公积金中心签到正式的贷款合同，合同签订完毕后三个工作日会流转到房产交易中心，这个具体的时间也是签合同的时候工作人员会直接告诉你的。

　　5、合同流转到交易中心后，你和卖家就可以一起去办理过户手续了，过户手续费是上下家各80元，但基本都是下家付的，其他就是按照要求签字再签字了。

　　6、交易合同签字一周后去交易中心缴纳税款，缴纳税款的时候不能使用微信或者支付宝，只能使用银行卡，不建议使用信用卡，房产政策一天一个变化，如果哪天核对信用卡资金不能用做房产交易的话会给自己带来很多麻烦。

　　7、税款缴纳完毕基本就静等银行放款通知了，公积金放款非常的快，最短的第二天就放款了，最长也不会超过3周。

　　8、银行放款后，公积金中心会在两周左右的时间把你的新房产证寄给你，此时恭喜你！房子真正属于你的了！

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