上海买房，不同积分段应该这样买

 

（上海买房，不同积分段应该这样买）

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，坐标上海，已婚无房刚需，下半年工作满六年，想买一套新房自住，目前的上海楼市积分摇号高积分的都是什么人呢？他们会买什么样的房子？对我们无房刚需影响大吗？未来的楼市会怎么发展？

　　沪叔：你好，积分包括基础分和动态分，其中社保年限是动态分，上海户口、已婚家庭。无房、五年内无购房记录都可以相应，是利好无房户的。不过并不是所有新盘都会触发积分摇号，认筹金高的楼盘可能会避免进入积分摇号制，因此高积分购房者在购房时要多关注几个楼盘，认真挑选。不过除了无房刚需外，上海还有一批人也拥有极高的积分，甚至会比无房户还高，这就是上海本地老年人，他们卖掉自住的老公房或者老破小就可以成为高积分购房者，但他们因为年纪大贷款问题比较困难，可能会选择全款买房；上海本地改善客群，同样社保时间长，卖掉置换积分也比较高，同时还有贷款资格；还有在上海工作多年的无房户和刚落户上海的年轻人才（结婚后），也是高积分新房市场的强大购买力。今年楼市中可能到处可见老年人置换的身影，大部分年长购房者都喜欢购买环境好一点的改善房，总价限制可能会买外环的新电梯房，对购买外环新房的刚需购房者有不小竞争压力。未来的楼市，为了获取高积分，老年人可能会通过卖房成为高积分购房者，年轻人也可能通过尽快结婚等获得积分，而老年人卖出的二手房流入市场后，老破小供应量增加，需求不足，将会会越来越不值得投资。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

　　提问：沪叔，您好，我想咨询一下，如果在上海投资买房，杨浦地区的杨浦滨江板块可以选择吗？预算在800万，孩子已经读高中了，不用考虑学区，主要看重升值潜力，能够抵抗通货膨胀，可以推荐一些合适的吗？

　　沪叔：你好，1.该区是zf重点规划的沿江区域，交通便捷度高，轨道交通发达，而且有较好的政策规划，未来可能建成核心商务区。2.在教育资源上，该区的教育资源虽然不多，但是整体的质量还不错，多为重点中小学，教学质量高。而随着上海金融中心及航运中心的建设，东外滩的热度迅速提升，未来有较大的发展潜力，投资前景好。3.目前该区的商业配套设施也基本能满足居民生活需求，但是临江板块的商业体还在建设中，建设成功后将进一步方便居民的生活，提升该地区房产的价值。具体买房选筹，详见知识星球《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔，你好，在苏州工作几年了，最近有结婚打算，想要在这里买房，但最近房贷利率又又在上涨，现在适合入手吗？

　　沪叔：你好，现在在苏州建设银行，新房首套首贷5.9起，放款时间2个月起；二手房首套首贷为6%，放款时间1-2个月。苏州银行，新房首套首贷5.9%；二套未结清房贷利率6.1%，放款时间不确定。南京银行，新房首套首贷5.6%，二套未结清房贷利率5.95%，放款时间2个月左右。南洋银行，新房首套首贷最低5.5%，基本没有额度。江苏银行，新房首套首贷还是5.75%，但是放款时间不确定。农业银行，新房首套首贷5.8%起，放款时间2-3个月。中国银行，新房首套首贷还是5.7，放款时间1个月起步。招商银行，新房首套首贷6%；二套没还清6.3%。交通银行，新房二手房首套首贷为5.9%。就目前的情况而言，苏州房贷利率已晋升全国第一梯队，这一现象出现的原因在于银行的信贷额度不足，而且房贷利率还是也有可能会继续上调。

　　提问：沪叔，你好，上海买房，孩子很快要上小学了，现在想买一套学区房，目前首付预算只有100多万，首房首贷，有没有推荐板块啊？浦东和浦西的学区房都涨了，现在买高会不会吃亏啊？沪叔：你好，上海浦东、浦西的学区房都有涨幅，不少购房者都比较焦虑，一方面，房价上涨，踏空的风险就增加了，另一方面，不少房东也开始提价，能够买到好房子的几率大大降低。如果想在上海买房子，一定要尽早下手，时机是不等人的。选择房子的时候，一定要选择供求关系紧张的学区房或者大虹桥这种潜力发展区域，想要上车的话，可以考虑浦东的周浦航头。但如果预算只有100万的话，加上贷款，总体也不过300多万，好一点儿的学区房不用想了，二梯队挂户口的房子或许还有希望。具体详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

　　提问：沪叔，您好，一直以来我都有一个问题，那么多人争着当北漂、沪漂，要来上海发展，是因为上海赚的更多吗？上海的工资水平是什么样的？在上海资产有多少才能算中产阶层呢？

　　沪叔：你好，2020年上海市城镇单位就业人员平均工作是元/月，在全国范围内都属于较高的工资水平，与其他三四线城市的月均工资相比要高了不少，而这种差距可能会越来越大。所以想要赚更高的工资，选对城市和行业很重要。不同领域工资涨幅也不同，有的行业工作年限虽然很长，但是涨幅慢，基本上选择了行业之后整个阶层情况就已经固定了。之前有人认为中产阶级是拥有600万人民币净资产的家庭，按这种划分，一线城市中产阶级占比都较少，上海仅有8%的家庭符合这个标准。但就实际来看，在上海，中产阶级生活可能要一千万以上的净资产，其中包括无贷款房、优质学区，B级车，加上日常消费开销，奢侈品购物等，千万以上才勉强够得上体面的中产生活。

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